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Bodenrichtwerte

Wichtigstes Element zur Herstellung allgemeiner Markttransparenz ist die regelmäßige Ermittlung und Bekanntmachung von Bodenrichtwerten als Grundlage für Wertermittlungen aller Art, für steuerliche Zwecke und für den Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB) gemäß § 196 BauGB.

Der Bodenrichtwert (vgl. § 196 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit einem bestimmten Entwicklungszustand und mit den dargestellten wertbeeinflussenden Merkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Bei bebauten Grundstücken wird der Bodenrichtwert mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner Grundstücksmerkmale, zum Beispiel des Erschließungs- und Erschließungsbeitragszustands oder der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Wertes vom Bodenrichtwert. Diese Abweichungen können im Einzelfall über die Ermittlung des Verkehrswertes des betreffenden Grundstücks berücksichtigt werden.

Ansprüche zum Beispiel gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, Baugenehmigungsbehörden oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwertangaben noch aus den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen hergeleitet werden. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte geschieht im gesamten Bundesgebiet flächendeckend unter Berücksichtigung unterschiedlicher Entwicklungsstufen. Die Werte werden jährlich oder zweijährlich, in der Regel zum Stichtag 31.12. des jeweiligen Vorjahres oder 01.01. des jeweils aktuellen Jahres neu beschlossen.

Die Veröffentlichung geschieht üblicherweise noch in Karten- und/oder Listenform, zunehmend aber auch über Internetportale. Darüber hinaus werden regionale und landesweite Bodenrichtwertübersichten veröffentlicht.


 BEISPIELE

 Auszug aus einer Bodenrichtwertkarte
 Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten
 (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL)
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 Bauliche Nutzung
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 Hannover (460 KB)  öffnen - hier klicken




 Landwirtschaftliche Nutzung
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 Wallenhorst (1470 KB)  öffnen - hier klicken




Zunehmend werden die Bodenrichtwerte auch in landeseinheitlichen Datensätzen, den Bodenrichtwertdateien bereitgestellt. Das Datenmodell basiert auf einem von der AdV-Projektgruppe VBORIS erarbeiteten Vorschlag für einen bundesweiten Standard, der in eine vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung erlassene Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten eingeflossen ist. Da diese Richtlinie eine Handlungsempfehlung darstellt, haben die Bodenrichtwertdateien aber länderspezifische Ausprägungen. An den Datensätzen können interessierte Nutzer ein Lizenzrecht erwerben, um die Daten intern für eigene Zwecke zu verwenden und extern für den Aufbau von Informationssystemen für die Immobilien- und Finanzwirtschaft, das Angebot von Geodatenportalen und Datenveredelungen. Der Erwerb ist kostenpflichtig. Voraussetzung für den Erwerb ist je nach Landesregelung die Anerkennung der Nutzungsbedingungen und/oder der Abschluss eines Lizenzvertrages mit der jeweils laut Landesrecht zuständigen Stelle. Ein Anspruch auf Einräumung eines Nutzungsrechtes besteht nicht.

 BEISPIELE

 Bodenrichtwertdatei
 Länderübergreifender Standard
 (Schnittstellenbeschreibung für ein Bodenrichtwert-
 informationssystem im CSV-Format)
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 Datenstruktur
 Nordrhein-Westfalen (53 KB)  öffnen - hier klicken
 Hamburg
 (Feldbeschreibung für das "Freie Feld")
(54 KB)  öffnen - hier klicken



 Testdatensatz
 Nordrhein-Westfalen
 shape-Format (gezippt)
(303 KB)  öffnen - hier klicken